Hoge Raad 6 oktober 2017: Koop breekt ook bij overdracht deel van huurobject geen huur

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat huurders ook bij een gedeeltelijke overdracht van het huurobject recht op bescherming hebben.

Bij overdracht van een volledig huurobject komen de rechten en verplichtingen op grond van de huurovereenkomst op de verkrijger te rusten (‘koop breekt geen huur’, art. 7:226 BW). Dit wordt door de wetgever geacht niet belemmerend te zijn voor de verkrijger, die immers recht krijgt op de huurpenningen.

In dit arrest is aan de orde wat er gebeurt bij overdracht van een gedeelte van een huurobject. In de toelichting op de wet staat dat art 7:226 BW alleen geldt “voor de situatie dat de gehele zaak wordt overgedragen of de gehele zaak met een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal wordt bezwaard.” De Hoge Raad oordeelt in deze zaak echter dat uit de wetsgeschiedenis ook weer niet blijkt dat de wetgever wil dat huurders geen huurbescherming krijgen als het huurobject deels wordt overgedragen. Daarom oordeelt de Hoge Raad dat art. 7:226 BW extensief moet worden uitgelegd. Ook bij gedeeltelijke overdracht van het huurobject heeft de huurder recht op huurbescherming tegenover de nieuwe eigenaar van het overgedragen deel. Dit betekent ook dat vanaf het moment van de gedeeltelijke overdracht van rechtswege opeens twee huurovereenkomsten bestaan, een met de oude verhuurder voor het niet-overgedragen deel en een met de nieuwe verhuurder voor het wel-overgedragen deel.

De nieuwe eigenaar heeft op grond van de nieuwe overeenkomst recht op een deel van de huur, namelijk het deel dat correspondeert met zijn eigendomsrecht op het huurobject. Praktisch leidt dit tot problemen als geen duidelijke afspraken zijn gemaakt over de verdeling. De Hoge Raad bepaalt dat zolang de huurder zolang hij niet van de overdracht heeft kennisgenomen aan de oude eigenaar bevrijdend kan betalen. Nadat hij van de overdracht heeft gehoord mag bij de betaling van de huurprijs opschorten totdat de verhuurders het er over eens zijn hoeveel hij aan elk moet betalen en dit aan hem hebben meegedeeld.

Dit is een duidelijk arrest met heldere richtlijnen voor de praktijk. Het is bij onroerend goed-transacties zaak om zo snel mogelijk, bij voorkeur vooraf, aan huurders mee te delen aan wie zij moeten betalen. Gebeurt dat niet, dan kunnen de huurders de betaling opschorten. Tegelijkertijd kan de huurder wellicht ook vorderingen die hij eerst alleen tegen de oorspronkelijke eigenaar kon instellen nu ook tegen de nieuwe eigenaar instellen. Op vragen zoals of dit ook geldt voor bijvoorbeeld een vordering tot teruggave van een betaalde waarborgsom geeft het arrest geen antwoord en dat betekent dat we naar aanleiding van dit arrest nog de nodige procedures mogen verwachten.