Hoge Raad 31 maart 2017: Wanneer heeft een makelaar recht op courtage?

Dit is een voor makelaars interessant arrest omdat de Hoge Raad oordeelt dat een makelaar recht op courtage kan hebben als de een bemiddelde koopovereenkomst onterecht is ontbonden.

Het volgende was aan de hand

De verkoper van een onroerend goed had een makelaar ingeschakeld voor de bemiddeling bij de verkoop van zijn huis. Op enig moment heeft zich een koper aangediend waarmee een koopovereenkomst wordt gesloten. De koopovereenkomst bevatte het gebruikelijke voorbehoud dat deze mag worden ontbonden als de koper twee afwijzingen op financieringsaanvragen krijgt en verstrekt aan de verkoper of de makelaar. Per e-mail bericht de koper aan de verkoper dat hij één afwijzing binnen heeft en een tweede zal volgen. Daarop ontbindt de koper de overeenkomst. De verkoper berust hierin.

De makelaar vordert courtage van de verkoper omdat de koopovereenkomst volgens hem ten onrechte is ontbonden, er zijn immers niet twee afwijzingen voor financieringsaanvragen verstrekt maar slechts één met de mededeling dat de tweede zal volgen. Kantonrechter en hof stellen de makelaar in het ongelijk. Hiertoe overweegt het hof dat de makelaar geen partij is bij de koopovereenkomst en dat dus ook niet kan worden beoordeeld of deze terecht is ontbonden. Dit geldt volgens het hof temeer nu de koper en verkoper van mening zijn dat de koopovereenkomst wel terecht is ontbonden.

Hoe zit het juridisch?

De wet bepaalt dat de courtage is verschuldigd als de overeenkomst met ontbindende voorwaarde tot stand komt, ongeacht of deze voorwaarde wordt ingeroepen of niet (art. 7:426 lid 1 BW). Als de courtage afhankelijk is gesteld van de uitvoering van de overeenkomst (levering woning/betaling koopprijs) is de courtage verschuldigd tenzij de niet-uitvoering aan de makelaar kan worden toegerekend (art. 7:426 lid 2 BW). Het is wettelijk wel toegestaan om afwijkende afspraken te maken.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof. Volgens de Hoge Raad komt het recht van de makelaar op courtage niet te vervallen op de enkele grond dat zijn klant, de verkoper, het beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Hoge Raad: “Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat [de verkoper – MK] dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van [de makelaar – MK] op de voor zijn diensten overeengekomen courtage.” Dat de koper geen partij bij deze procedure is doet er niet toe. Het hof had moeten onderzoeken of het beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde terecht was, aldus de Hoge Raad.

Overigens heeft de makelaar in deze zaak hier niets aan gehad. Volgens de Hoge Raad is het aannemelijk dat de koopovereenkomst terecht is ontbonden. Voor andere makelaars maakt het arrest misschien wel het verschil tussen het opstrijken van courtage en een lege portemonnee.