Hoge Raad 22 mei 2015: De verdeling van gemeenschappelijk eigendom

Dit arrest gaat over de verdeling van gemeenschappelijk eigendom (ECLI:NL:HR:2015:1297).

Het arrest is belangrijk omdat het gaat over een vaak voorkomende situatie. Als twee of meer personen samen de eigenaar zijn van een (on)roerende zaak is namelijk al sprake van gemeenschappelijk eigendom. Zij worden dan samen ‘de deelgenoten’ genoemd.

In dit concrete geval ging het om de situatie dat een aantal personen gezamenlijk eigenaar was van een perceel grond. Eén van de eigenaren wilde een stuk van dat perceel verkopen. De vraag is of daar de medewerking van de andere eigenaren voor nodig is.

De basisregel is dat de deelgenoten alleen samen handelingen ten aanzien van hun gemeenschappelijk eigendom mogen verrichten (art. 3:170 lid 3 BW). Uitzondering geldt voor “handelingen dienende tot gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed, en in het algemeen handelingen die geen uitstel kunnen lijden” (art. 3:170 lid 1 BW).

Als het gaat om de vraag of een deelgenoot bevoegd is om zelfstandig over zijn aandeel te beschikken, is de basisregel dat dit mag, tenzij uit de rechtsverhouding tussen de deelgenoten anders voortvloeit (art. 3:175 lid 1 BW). Deze basisregel geldt zowel als de gemeenschap bestaat uit één zaak als wanneer deze bestaat uit meerdere zaken. Stel dat twee personen samen eigenaar (deelgenoot) zijn van twee identieke auto’s, dan is het relatief eenvoudig. Elke deelgenoot mag dan beschikken over één auto. Als twee personen samen deelgenoot zijn van één auto komen we echter in de problemen. De auto kan namelijk niet zo maar worden verdeeld. Hetzelfde geldt tot op zekere hoogte voor het perceel grond dat aan de orde was in het arrest van de Hoge Raad.

Het hof loste dit probleem als volgt op. Als een deelgenoot zijn aandeel in een gemeenschappelijk goed wil verkopen, moet zijn deel eerst fysiek/juridisch worden afgesplitst van het geheel. Dan wordt het geheel juridisch als het ware in tweeën gedeeld en kan iedere deelgenoot met zijn stuk doen wat hij wil, aldus het hof.

De Hoge Raad gaat hier niet mee akkoord. Volgens de Hoge Raad is het voldoende als het desbetreffende gedeelte wordt aangewezen als afzonderlijke, te individualiseren zaak. Als het gaat om een perceel grond moet dus, als het ware, ergens een hek worden geplaatst. De basisregel is echter dat dit soort handelingen alleen door alle deelgenoten samen mag worden verricht (art. 3:170 lid 3 BW). In deze zaak wilde één van de eigenaren van een perceel zijn aandeel verkopen. Zijn aandeel moest daarom worden aangewezen als afzonderlijke individuele zaak en daarvoor was medewerking van de mede-eigenaren nodig.

De les van het arrest is dat voor de verkoop van een gedeelte van één zaak die in mede-eigendom is de medewerking van alle deelgenoten noodzakelijk is.