Hoge Raad 24 februari 2017: Half miljoen boete omdat niet goed is ontbonden? Geen taalkundige uitleg ontbindingsverklaring

Dit is een interessant arrest voor makelaars en juristen omdat het ziet op de vraag hoe een brief over de ontbinding van een koopovereenkomst moet worden uitgelegd. Inzet van deze discussie was of Parkking een koopovereenkomst niet deugdelijk had ontbonden en daarom een boete van € 520.000 moest betalen.

Wat was er aan de hand?

Parkking had een koopovereenkomst met Bolwerk gesloten. Op grond van deze overeenkomst zou Parkking een parkeergarage kopen van Bolwerk. (Voor de fijnproevers: eigenlijk een appartementsrecht houdende een parkeergarage, parkeergarages zijn tegenwoordig vaak ingedeeld in appartementsrechten om ze makkelijk in stukjes te verkopen en financieren.) In de koopovereenkomst stond dat Parkking uiterlijk op 15 september 2011 kon ontbinden als zij geen passende financiering kon krijgen, wat moest worden bewezen met brieven van twee ‘te goeder naam en faam bekend staande bankinstellingen’.

Parkking kreeg de financiering inderdaad niet rond en verstuurde op 14 september 2011 (dus tijdig) aan Bolwerk een brief met twee bijgesloten brieven van banken die weigerden te financieren. Ook meldde Parkking in de brief dat zij in overleg was met een andere bank en met beleggers en dat zij daarom de deadline om te ontbinden graag wilde verlengen met een maand. Bolwerk ging akkoord met verlenging en vermeldde dat alle andere afspraken onverkort van kracht bleven. Hierop volgde overleg en diverse keren werd de deadline voor ontbinding wederom verplaatst, uiteindelijk naar 25 november 2011. Parkking ontbond niet voor deze datum en op 8 december 2011 meldde Bolwerk aan haar dat zij hieruit afleidde dat de financiering rond was en de parkeergarage zou worden afgenomen.

Parkking antwoordde een maand later dat zij nog steeds in overleg was met beleggers maar in de brief van 14 september 2011 en daarop volgende correspondentie en de besprekingen met Bolwerk duidelijk maakte dat zij zelf de parkeergarage niet ging kopen maar op zoek was naar beleggers die dat eventueel wel wilden. Bolwerk vond dit allemaal irrelevant. De deadline was verstreken zonder dat de overeenkomst was ontbonden dus als niet werd afgenomen moest de contractuele boete van € 520.000 worden betaald.

Oordeel hof

Het hof wijst de vordering toe omdat Parkking niet een rechtsgeldig beroep op ontbinding heeft gedaan. Dat de brief van 14 september 2011 melding maakt van beleggers die misschien in plaats van Parkking de garage kopen, betekent niet dat deze brief als een ontbindingsverklaring moet worden gelezen. Omdat het hier ging om (i) een overeenkomst tussen zakelijke partijen die niet door juristen werden bijgestaan met betrekking tot (ii) een zuiver commerciële transactie over een onroerende zaak en daarom heeft “als uitgangspunt (…) te gelden dat beslissend gewicht dient te worden toegekend aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de woorden van de brief van Parkking c.s. van 14 september 2011, gelezen in het licht van de overige, voor de uitleg relevante bepalingen van de overeenkomst.”

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof omdat de brief van 14 september 2011 misschien wel zo moet worden uitgelegd dat de koopovereenkomst daarmee werd ontbonden. De Hoge Raad oordeelt: “De vraag hoe deze brief moet worden uitgelegd, dient te worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de art. 3:33 en 3:35 BW. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en komt geen beslissend gewicht toe aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de in de brief gebruikte bewoordingen, ook niet als uitgangspunt.” Hoewel misschien niet in de brief staat dat de koopovereenkomst werd ontbonden, moet deze misschien dus toch zo worden begrepen.

Dit oordeel past in de trend waarbij de Hoge Raad uitdrukkelijk afstand neemt van eerdere rechtspraak waarin partijen aan de letterlijke tekst van contracten en brieven werden opgehangen. Waar de Hoge Raad in 2007 nog oordeelde dat in sommige gevallen overeenkomsten naar de letter van het contract moesten worden gelezen, besliste hij op 5 april 2013 dat zelfs als in een overeenkomst staat dat deze naar de letter moet worden uitgelegd en alle afspraken tussen partijen bevat ruimte kan zijn voor een ander oordeel. Dat geldt dus ook voor brieven, weliswaar staat er niet in dat werd ontbonden maar misschien bedoelden en begrepen partijen de brief wel zo. Dit kan redelijk frustrerend uitpakken omdat het in de weg staat aan zekerheid over je rechtspositie (is nu wel of niet ontbonden?) en is wat dat betreft niet goed voor de rechtszekerheid. Ook faciliteert het vervelende procedures omdat revisionistische partijen (die ontkennen dat is afgesproken waar ze hun handtekening voor hebben gezet) zo de mogelijkheid krijgen om langdurige procedures te starten om maar niet te hoeven nakomen. Anderzijds biedt het ruimte voor een oordeel dat redelijk ‘aanvoelt’ voor de rechter omdat afspraken die ‘verkeerd’ uitpakken zo niet hoeven te worden nagekomen. Wat redelijk is, is echter subjectief en wat mij betreft een slechte basis voor een rechtstelsel.