Huis huren in vakantiepark: rechtvaardigt sluiting zwembad ontbinding van de huurovereenkomst?

Bovenstaande vraag komt in een recente zaak van de Hoge Raad aan de orde[1]. Dit arrest is niet alleen interessant voor huurders en verhuurders, maar voor iedereen die wel eens overeenkomsten sluit omdat het gaat om de vraag wanneer een tekortkoming ontbinding rechtvaardigt.

De zaak in het kort

Huurder en verhuurder zijn een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een hotel in de badplaats Cadzand-Bad in Zeeland. In de overeenkomst is opgenomen dat huurder de overeenkomst per direct mag ontbinden indien verhuurder een van de daarin opgenomen garanties niet nakomt. Onder de garanties valt onder meer dat alle apparatuur en de daarbij behorende horeca in het hotel goed functioneert.

Ca. vier maanden na aanvang van de overeenkomst stuurt huurder een brief aan verhuurder waarin zij aangeeft de overeenkomst te ontbinden. Aan de ontbinding legt zij een heel scala aan klachten ten grondslag, welke onder meer betreffen het feit dat het zwembad noodgedwongen een tijdlang gesloten is geweest. Volgens huurder is verhuurder hierdoor tekortgeschoten in de nakoming van de garanties en is zij daarom gerechtigd om de overeenkomst te ontbinden. Vervolgens heeft zij verhuurder gedagvaard om haar schade te verhalen.

Wat betreft de tekortkomingen oordeelt de kantonrechter dat alleen de sluiting van het zwembad is vast komen te staan. Op grond daarvan oordeelt hij vervolgens dat de ontbinding  niet gerechtvaardigd is, omdat de tekortkoming van verhuurder slechts van geringe aard is. Het belang van verhuurder bij voortzetting van de overeenkomst weegt in dit geval zwaarder dat het belang van huurder bij de ontbinding. Het enkele feit dat het zwembad een week gesloten was, rechtvaardigt niet de ontbinding, aldus de kantonrechter.

Dit oordeel is in lijn met de wettelijke bepaling inzake ontbinding, die bepaalt dat een partij bevoegd is een overeenkomst te ontbinden in geval van een tekortkoming, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW).

Huurder is in hoger beroep gekomen tegen het vonnis. Volgens haar heeft de kantonrechter zich ten onrechte beroepen op de wettelijke ontbindingsregeling, terwijl partijen contractueel iets anders overeengekomen zijn. Het hof oordeelt echter, net als de kantonrechter, dat de ontbindingsverklaring niet gerechtvaardigd is. Zij legt hieraan ten grondslag dat de “tenzij-bepaling” in artikel 6:265 lid 1 BW is gebaseerd op de eisen van redelijkheid en billijkheid die partijen in een contractuele relatie jegens elkaar in acht dienen te nemen. Dat in de overeenkomst zelf niet een dergelijke tenzij-bepaling is opgenomen, maakt dit niet anders. Huurder neemt geen genoegen met deze beslissing en de zaak komt vervolgens voor bij de Hoge Raad.

Wat oordeelt de Hoge Raad?

In tegenstelling tot zijn voorgangers oordeelt de Hoge Raad dat de aard of ernst van de tekortkoming in dit geval geen rol speelt bij de vraag of de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden. Art. 6:265 lid 1 BW is namelijk van aanvullend recht en het staat partijen in beginsel vrij om daarvan af te wijken. Dat hebben huurder en verhuurder in dit geval gedaan, door in de overeenkomst op te nemen dat huurder het recht heeft om de overeenkomst te ontbinden indien verhuurder een van de garanties niet of niet volledig nakomt, ongeacht de aard of ernst van deze tekortkoming. De vraag of huurder de overeenkomst gerechtvaardigd heeft ontbonden, moet dus worden beantwoord aan de hand van de contractuele regeling en dus zonder inachtneming van de tenzij-bepaling.

Conclusie

Het antwoord op de vraag die in de aanhef van deze blog wordt gesteld is dus: ja, als partijen dit hebben afgesproken kan een weeklange sluiting van het zwembad al voldoende grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst. Deze zaak leert dat het van groot belang is om goed op te letten bij het sluiten van een overeenkomst; voor je het weet kan de kleinste tekortkoming een grond voor ontbinding opleveren.

Advies nodig bij het sluiten of het opstellen van een overeenkomst? Neem dan contact op met een van onze advocaten, zij kijken graag met u mee.

[1] HR 7 juli 2023, ECLI:NL:HR:2023:1071.