Hoge Raad 13 oktober 2017: Bevolkingskrimp is (bijna) nooit onvoorziene omstandigheid

Dit arrest is interessant voor projectontwikkelaars omdat het gaat over de vraag of bevolkingskrimp de gemeente (in dit geval Bronckhorst) het recht geeft om de afspraak met een projectontwikkelaar tot de realisatie van woningen te wijzigen.

De gemeente Bronckhorst en de projectontwikkelaar hadden in juli 2009 afgesproken dat de projectontwikkelaar woningen zou realiseren. In juli 2010 kwam tijdens een overleg van een samenwerkingsverband met omliggende gemeenten aan de orde dat de bevolking in regio tot 2040 zal krimpen en uitbreiding van het woningbestand in de gemeente Bronckhorst onwenselijk is. Vervolgens heeft de gemeente in augustus 2010 aan de projectontwikkelaar meegedeeld dat de realisatie van de woningen dus ook ter discussie moest komen te staan. Eind 2010 heeft het College van B&W van de gemeente Bronckhorst bepaald dat alle uitbreidingsplannen worden gestaakt. Daarop is aan de projectontwikkelaar gemeld dat de overeenkomst moet worden heronderhandeld.

Partijen komen er niet en leggen de zaak voor aan de rechter. Hierbij stelt de gemeente Bronckhorst zich op het standpunt dat de bevolkingskrimp moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW.

Oordeel hof

Het hof verwerpt dit standpunt en motiveert dit kort gezegd als volgt. Voor een succesvol beroep op het leerstuk van onvoorziene omstandigheden is

1. vereist dat sprake is van nieuwe, niet in de overeenkomst verdisconteerde inzichten die in dit geval tot een beleidswijziging nopen en

2. vereist dat in het licht van de onvoorziene omstandigheden voldoende rechtvaardiging bestaat om de verplichtingen uit de overeenkomst niet ongewijzigd te hoeven nakomen (zie onder meer HR 23 juni 1989 en HR 10 september 1993). Volgens deze rechtspraak moet bij de beantwoording van deze vraag worden gelet op de aard van de overeenkomst, de aard van de overheidstaak op de uitoefening waarvan het overheidslichaam zich beroept, en, wanneer het (zoals hier) om een beleidswijziging gaat, op de aard en het gewicht van de maatschappelijke belangen die met die beleidswijziging zijn gediend (in dit geval ruimtelijke ordening).

Het hof oordeelt dat aan deze maatstaf niet is voldaan en stelt de gemeente Bronckhorst in het ongelijk.

Hoge Raad

De gemeente stelt cassatieberoep in en klaagt onder meer dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bij de gemeente het idee bestond dat het nodig was om 5.900 woningen te bouwen. Voorheen stond gepland dat er 10.000 werden gebouwd en weliswaar was dit aantal naar beneden bijgesteld, maar nog steeds was de bevolkingskrimp voor zover de gemeente toen wist niet zodanig dat de afspraken met de projectontwikkelaar niet konden worden nagekomen. De gemeente voert in dit verband ook aan dat pas na het sluiten van de overeenkomst met de projectontwikkelaar in samenspraak met omliggende gemeenten en Provinciale Staten (nader) overleg heeft plaatsgevonden en onderzoek is verricht naar de woningbehoefte. Pas toen is beleid uitgevaardigd dat ertoe heeft geleid dat de daling van de regionale woningbehoefte van 10.000 naar 5.900 woningen ertoe zou leiden dat in de gemeente Bronckhorst weinig meer zou worden bijgebouwd en de afspraken met de projectontwikkelaar dus niet konden worden nagekomen. Aangezien dit beleid nog niet bestond ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met de projectontwikkelaar was sprake van een onvoorziene toekomstige omstandigheid.

Enigszins verassend verwerpt de Hoge Raad het cassatieberoep. Daartoe overweegt de Hoge Raad dat de vaststelling dat de beleidswijziging volgde uit nieuwe niet in de overeenkomst verdisconteerde omstandigheden niet voldoende is. Deze onvoorziene omstandigheid moet namelijk, gelet op onder meer de aard van de overeenkomst en de aard en het gewicht van de betrokken maatschappelijke belangen, voldoende rechtvaardiging bieden om de overeenkomst niet na te hoeven komen en daar was volgens het hof geen sprake van. Dit oordeel was volgens de Hoge Raad terecht.

Conclusie

Uit dit arrest mag voorzichtig worden geconcludeerd dat bevolkingskrimp een beroep op onvoorziene omstandigheden alleen rechtvaardigt als bij de gemeente geen spoortje twijfel kon bestaan over de vraag of de realisatie van de woningen ooit door beleidswijzigingen vanwege bevolkingskrimp opnieuw aan de orde kon komen. Aan deze eis is niet snel voldaan. Projectontwikkelaars die met dit argument worden geconfronteerd kunnen zich dus rijk rekenen. De gemeente kan vanwege de bestuurlijke besluitvorming simpelweg niet nakomen en zal de schade die de projectontwikkelaar daardoor lijdt moeten vergoeden. De begroting van die schade zal wel ingewikkeld worden want hoe veel winst kun je maken als je een woonwijk realiseert in een streek waar de bevolking krimpt?