Hoge Raad 8 september 2017: Verhuurders opgelet – beding tot afdracht onderverhuurpenningen én boetebeding is mogelijk niet geldig

Dit arrest is belangrijk voor huurders en verhuurders. In de zaak die tot dit arrest leidde ging het om een huurder van woonruimte die € 320,22 per maand aan huur betaalde. Ze had echter ook een onderhuurder, die haar ca € 600,= per maand aan onderhuur was verschuldigd. Een mooi verdienmodel, maar helaas wel in strijd met de huurovereenkomst aangezien onderhuur daarin was verboden. Bovendien bepaalde de huurovereenkomst dat bij overtreding van het verbod op onderhuur én de onderhuurpenningen moesten worden terugbetaald en een boete was verschuldigd.

De verhuurder kwam erachter en vorderde, naast ontruiming, betaling van de onderhuurpenningen ad € 38.640,= en verbeurde boetes ad € 164.250,=. Het hof wees de ontruiming toe en veroordeelde de huurster daarnaast tot betaling van € 19.320,= (kennelijk was dat het bedrag waarvan kon worden bewezen dat het door de onderhuurder was betaald). Aan het hof wordt de vraag voorgelegd of het boetebeding en afdrachtbeding onredelijk bezwaren zijn en dus vernietigbaar (art. 6:233 aanhef en onder a BW.) In dit verband overweegt het hof dat dit voor ieder beding afzonderlijk moet worden onderzocht. Het hof komt tot de conclusie dat het afdrachtbeding niet onredelijk is.

De huurster stapt naar de Hoge Raad en legt daar voor dat niet ieder beding afzonderlijk maar het cumulatieve effect van het afdrachtbeding én de boete moest worden onderzocht. De Hoge Raad stelt de huurster in het gelijk en vernietigt het arrest van het hof. Daartoe overweegt de Hoge Raad dat art. 6:233 aanhef en onder a BW is gebaseerd op richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. In het zgn. Radlinger-arrest van 21 april 2016 (C-377/14) overwoog het Hof van Justitie EU dat “voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding van een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft”. De Hoge Raad leidt hieruit af dat moet “worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van een overeenkomst tussen een verkoper en een consument.” Toegepast op deze zaak betekent dit dat als in een huurovereenkomst staat én een boete wordt verbeurd én onderhuurpenningen moeten worden afgedragen moet worden beoordeeld of dit in zijn totaliteit onredelijk bezwarend is. Dit geldt zelfs als op maar een van beide bedingen een beroep wordt gedaan.

Verhuurders moeten er rekening mee houden dat rechters op grond van dit arrest boetebedingen/afdrachtbedingen vernietigen. Waarschijnlijk doen verhuurders er goed aan om hun voorwaarden te wijzigen en alleen een boetebeding op te nemen. Mocht sprake zijn van illegale onderhuur dan kunnen ze namelijk aanspraak maken op verbeurde boetes en daarnaast alsnog afdracht van de onderhuurpenningen vorderen maar dan op grond van de wet (art. 6:104 BW).