Hoge Raad 10 maart 2017: Welke regels zijn van toepassing bij gemengde overeenkomsten?

Dit is een voor makelaars en voor juristen belangrijk arrest omdat de Hoge Raad hierin bepaalt welke regels gelden als tegenstrijdige rechtsregels van toepassing zijn op een overeenkomst. Dit doet zich bij uitstek voor bij overeenkomsten tot exploitatie van bedrijfsruimte.

1. Huurovereenkomst en/of opdrachtovereenkomst?

Het ging in deze zaak om een overeenkomst op grond waarvan een partij een restaurant in een bedrijfsruimte in eigendom van de Nederlandse Staat exploiteerde. De exploitant huurde daartoe bedrijfsruimte en verzorgde daar catering- en banquetactiviteiten. Op enig moment heeft de Staat de exploitatie opnieuw aanbesteed en daarna aan een andere partij gegund. De oude exploitant verzette zich daartegen met een beroep op huurbescherming.

Dit leidde tot de vraag of op de exploitatieovereenkomst de regels van huurovereenkomsten of van opdrachtovereenkomsten van toepassing waren. Ofwel: was het beroep op huurbescherming terecht of moest de exploitant ontruimen?

2. Onafhankelijke vs. gemengde overeenkomsten

De wet bepaalt dat als een overeenkomst “voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet” (art. 6:215 BW).

Begripsverwarring ligt hier op de loer dus het is goed om deze op het oog eenvoudige tekst uit te leggen. Stel dat je een overeenkomst hebt en die overeenkomst bevat twee afspraken, bijvoorbeeld (a) de verbintenis tot bouw van een huis en (b) de verbintenis tot verkoop van het huis als het af is. In dit geval is geen sprake van een gemengde overeenkomst maar van een overeenkomst die kan worden gesplitst in twee losse overeenkomsten. Op de ene zijn de regels van aanneming van werk van toepassing en op de andere die van koop. Het is dan niet moeilijk om de toepasselijke regels vast te stellen. In dit geval is geen sprake van een gemengde overeenkomst maar van een afspraak die bestaat uit twee onafhankelijke overeenkomsten. Wanneer is het vaststellen van de toepasselijke regels wel een probleem? Wel, als op één afspraak meerdere rechtsregels van toepassing zijn en dat deed zich voor in deze door de Hoge Raad berechte zaak.

3. Welke regels gaan voor?

Het hof onderzocht eerst of sprake was van twee onafhankelijke overeenkomsten of van één gemengde overeenkomst. De conclusie van het hof is dat sprake is van één gemengde overeenkomst waar zowel de regels van huur als van opdracht op van toepassing zijn. Voor de exploitant was dit slecht nieuws. Als het hof had geoordeeld dat sprake was van twee onafhankelijke overeenkomsten had hij voor wat betreft de huurovereenkomst een beroep op huurbescherming kunnen doen. De cateringovereenkomst mocht dan overigens alsnog door de Staat worden beëindigd, dus of de exploitant dan iets aan de bedrijfsruimte zou hebben gehad is een ander verhaal.

Omdat sprake is van een gemengde overeenkomst is art. 6:215 BW van toepassing en zijn de regels van huur en opdracht naast elkaar van toepassing “behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet”. Op het punt van de opzegging door de Staat zijn de regels van huur en opdracht niet met elkaar verenigbaar. Op grond van het huurrecht zou de exploitant immers huurbescherming genieten en op grond van het opdrachtovereenkomstenrecht niet.

De Hoge Raad overweegt dat bij dit soort tegenstrijdige regels moet worden onderzocht “welke bepaling (bepalingen) in het concrete geval dient (dienen) te prevaleren. In voorkomend geval kan dit ertoe leiden dat bepalingen van dwingend recht buiten toepassing moeten worden gelaten.” In deze zaak oordeelde het hof dat de cateringactiviteiten meer op de voorgrond stonden dan de huurelementen van de overeenkomst. Daarom prevaleerden de regels die gelden voor opdrachtovereenkomsten boven het huurrecht en genoot de exploitant geen huurbescherming.

4. Conclusie

Dit arrest illustreert dat de regels een behoorlijk arbitraire uitwerking kunnen hebben. Uitgangspunt is dat huurders worden beschermd, maar als deze in opdracht van de verhuurder ook een opdracht uitvoeren (in dit geval catering) geldt die bescherming niet. Tocht wringt het gevoelsmatig omdat de ratio van de regels voor huurbescherming bij bedrijfsruimte wel van toepassing is. Wat dat betreft zou het goed zijn als de wetgever deze lacune in de huurbescherming opmerkt en zich nogmaals buigt over de situatie waarin huurders van bedrijfsruimte deze ook exploiteren in opdracht van de verhuurder.