Omzettingsvergunningen: Nieuwe regelgeving in Utrecht per 1 januari 2016

Heeft u vragen over vergunningen voor kamergewijze verhuur? Vanwege het zeer grote aantal vragen dat ik over dit onderwerp blijf ontvangen kan ik niet meer vrijblijvend adviseren. U kunt uw zaak voorleggen voor een uitgebreid overleg over de geldende voorwaarden voor een vast bedrag van € 250,- inclusief btw. Neemt u daartoe gerust contact met mij op via de e-mail. Let op: Ik kan u niet bijstaan bij in bestuursrechtelijke kwesties, zoals een last onder dwangsom, een boete of het voeren van procedures tegen de gemeente. Ik kan u ook niet bijstaan bij het aanvragen van de omzettings- of omgevingsvergunning.

Let op: Deze blog is verouderd. De meest recente blog over deze regelgeving kunt u hier vinden.

In deze blog leg ik uit onder welke voorwaarden omzettingsvergunningen per 1 januari 2016 worden verleend.

Dit artikel is van belang voor verhuurders en huurders van kamers.

Ik schreef al in een eerdere blog over de verwachte nieuwe regelgeving voor omzettingsvergunningen in Utrecht per 1 januari 2016 (Omzettingsvergunningen binnen het huurrecht). Een omzettingsvergunning is verplicht bij de verhuur van kamers. De afgelopen tijd heb ik regelmatig vragen ontvangen van verhuurders over deze nieuwe regels. De gemeente Utrecht heeft eind december 2015 het definitieve beleid gepubliceerd in de beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten.

Nieuwe voorwaarden omzettingsvergunning

Onder de nieuwe voorwaarden zijn oude vereisten aanscherpt. Zo zijn nu alle woningen met een WOZ-waarde tot € 305.000,- vergunningsplichtig geworden. Dit was voorheen € 280.000,-.
Tevens is de compensatieverplichting gehandhaafd. Op basis van een “Volkhuisvestelijke toetsing” kan de gemeente een compensatieplicht van € 241,- per m² opleggen. Blijkens het nieuwe beleid  geldt deze compensatieplicht voor woningen met een WOZ-waarde van minder dan 280.000,- .

Daarnaast zijn voor het eerst inhoudelijke eisen gesteld aan de om te zetten woning. De woning moet voldoen aan de normen van NEN 5077 voor isolatie. Veel woningen zullen een verbouwing nodig hebben om aan deze norm te voldoen. Daarnaast dient een woning tenminste 24 m² gebruiksoppervlakte per bewoner te hebben. Een woning van 96 m² kan dus maximaal aan 4 personen worden verhuurd. Als niet wordt voldaan aan deze inhoudelijke  eisen zal de omzettingsvergunning vrijwel altijd worden geweigerd.

Ook zal de gemeente de leefbaarheid van de buurt, wijk en straat toetsen aan de hand van de wijkenmonitor. Er zal worden gekeken naar overlastmeldingen uit de straat, het aantal omgezette woningen en of er andere relevante factoren in de omgeving zijn (zoals de aanwezigheid van horeca of coffeeshops). Aan de hand van deze beoordeling kan de omzettingsvergunning ook worden geweigerd.

De laatste – maar niet minder belangrijke – nieuwe eis is het “goed verhuurderschap”. Dat betekent dat:

1. alle vereiste vergunningen aanwezig moeten zijn (bijvoorbeeld omgevingsvergunningen bij verbouwingen aan de woning) ;
2. alle vereiste meldingen (onder meer brandveiligheid) moeten zijn gedaan bij de betreffende instanties
3. de woonruimten moeten worden verhuurd volgens het woningwaarderingsstelsel;
4. de woning zelf goed is en zal worden onderhouden;
5. er een vaste beheerder (niet zijnde een huurder) is aangesteld; en
6. de verhuurder meewerkt met de gemeente om overlast te beperken.

Indien niet al is voldaan aan deze voorwaarden kan de vergunning geweigerd worden. Daarnaast kan de gemeente Utrecht de vergunning intrekken indien na verlening blijkt dat niet langer wordt voldaan aan deze voorwaarden. Deze eis is ongetwijfeld ingegeven door de vele klachten over ‘huisjesmelkers’ die hun zaken niet op orde hebben.

Inperking woongroepen en hospitasituatie

Veelgebruikte ‘trucs’ om onder de vergunningsplicht uit te komen zijn het oprichten van een woongroep en het verhuren van een woning op hospita-basis. Deze opties worden nu aanzienlijk beperkt.

Voor woongroepen geldt dat alle leden ingeschreven moeten staan als woningzoekende en moeten bijdragen aan het gebruik van voorzieningen, zoals de keuken en het sanitair. De woongroep en haar leden moeten tenminste één jaar ingeschreven staan als woningzoekende of de woongroep (en haar leden) moeten al één jaar op hetzelfde adres ingeschreven staan. Daarnaast moet de woongroep een formele rechtspersoon zijn (dus een notariële oprichtingsakte hebben en ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel) en moet er een gezamenlijke bankrekening op naam van de woongroep bestaan waarvan de vaste lasten en dagelijkse uitgaven (bijvoorbeeld de boodschappen) worden gedaan.

De hospitaregeling wordt ook onverbiddelijk aangepakt. Eerst kon een eigenaar nog een pand in het geheel verhuren aan een hoofdhuurder, die dan weer kamers onderverhuurde aan de andere gebruikers. Formeel was de hoofdhuurder dan ‘hospita’. Onder de nieuwe regels is er alleen een hospita-situatie als de pandeigenaar zelf in de woning woont en daarin kamers onderverhuurt. Onder de overgangsregeling blijven huidige (legale) situaties geldig totdat een nieuwe hoofdhuurder gaat huren. Op dat moment zal er een vergunning moeten worden aangevraagd.

Ouder-kind regeling

Ouders kunnen nog steeds een omzettingsvergunning voor een periode van 5 jaar krijgen voor hun studerende kind. Dat kind moet wel studeren aan een onderwijsinstelling in Utrecht. Bovendien gelden de strenge nieuwe inhoudelijke eisen ook voor een ouder-kind aanvraag. De vergunning kan eenmalig met 5 jaar worden verlengd en bij toekenning wordt bij deze constructie geen compensatie gevraagd.

Illegale situaties

Als u verhuurder bent en nog geen omzettingsvergunning heeft dient u goed op te letten. De gemeente kan namelijk een boete opleggen van maximaal € 18.500,- indien u niet zelf overgaat tot het aanvragen van een vergunning. U doet er als verhuurder dus goed aan om te controleren of er een vergunning aangevraagd moet worden onder de nieuwe regels. Nieuwe aanvragen worden getoetst aan de nieuwe regeling, dus als de verhuursituatie daar niet aan voldoet zal de verhuur moeten eindigen. Het is bij weigering van de vergunning door de gemeente wel mogelijk om de huur te beëindigen.

Tot slot

De nieuwe voorwaarden voor de verlening en het behouden van omzettingsvergunningen zijn een stuk strenger. Daardoor zullen op termijn meer situaties ontstaan waarbij een omzettingsvergunning verplicht is. Dat komt door de nieuwe inhoudelijke eisen aan woningen, maar ook omdat bij veel hospita-situaties niet de eigenaar, maar de hoofdhuurder de hospita is. U doet er dan ook verstandig aan om uw huursituatie te beoordelen en te kijken of u binnenkort vergunningsplichtig bent.

Heeft u vragen over vergunningen voor kamergewijze verhuur? Ik kan adviseren over de mogelijkheden. Vanwege het zeer grote aantal vragen dat ik over dit onderwerp blijf ontvangen kan ik echter niet meer gratis of vrijblijvend adviseren. U kunt uw zaak voorleggen voor een uitgebreid overleg over de mogelijkheden voor een (vooraf te betalen) vast bedrag van € 250,- inclusief btw. Neemt u daartoe gerust contact met mij op via de e-mail of het contactformulier.