Omzettingsvergunningen: de stand van zaken in 2021

Door Michiel Bilderbeek in Huurrecht, Vastgoed op 2021-01-12

Kamers verhuren wordt al geruime tijd steeds ingewikkelder voor verhuurders. Sinds 2010 komen er meer en ook strengere regels bij vanuit de gemeente. Sinds mijn laatste bericht uit 2016 hebben ook de nodige wijzigingen plaatsgevonden. Het is daarom tijd om de meest gestelde vragen over omzettingsvergunningen te beantwoorden aan de hand van de laatste regelgeving.

Wat is een omzettingsvergunning?

Een omzettingsvergunning vraagt u aan wanneer u een woning ‘omzet’ van een ‘zelfstandige woonruimte’ naar een ‘onzelfstandige woonruimte’. Dat is juridisch taalgebruik om aan te geven dat u een woning gebruikt voor de verhuur van kamers, bijvoorbeeld aan studenten. Van kamerverhuur is sprake als huurders aparte kamers huren, maar een badkamer, keuken of wc delen of als er zelfstandige studio’s zijn die geen huisnummer hebben gekregen van de gemeente Utrecht.

Heb ik een omzettingsvergunning nodig?

Vrijwel alle woningen hebben een omzettingsvergunning nodig als u kamers gaat verhuren aan drie of meer personen. Er gelden geen uitzonderingen meer op basis van de waarde van uw woning. Dit geldt ook als u al jaren een woning kamergewijs verhuurt.

Uitzonderingen op de vergunningsplicht gelden voor Bed&Breakfasts, hotels, hospita-situaties – waarbij de hospita ook zelf eigenaar is van de woning en aan ten hoogste twee andere personen ruimtes verhuurt – en woongroepen die voldoen aan strikte voorwaarden. Hier is zelden sprake van.  

Wat heb ik verder nodig?

Alleen een omzettingsvergunning is niet voldoende. U moet ook een omgevingsvergunning aanvragen om legaal kamers te kunnen verhuren. Bij verhuur aan meer dan vier personen moet de woning bovendien voldoen aan brandpreventie eisen en moeten er de nodige meldingen worden gedaan.

Wat zijn voorwaarden om al deze vergunningen aan te vragen?

De gemeente Utrecht stelt als minimum eisen:

  • Iedere bewoner heeft een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m². Dus bij 4 bewoners moet de woning in totaal een oppervlakte van minimaal 72 m² hebben.
  • De woonruimten moeten voldoen aan de norm NEN 5077, wat betekent dat de luchtgeluidsisolatie moet voldoen aan de norm van het laatste Bouwbesluit. Veel woningen zullen daarvoor moeten worden verbouwd.
  • Er is sprake van ‘goed verhuurderschap’, dus dan geldt onder meer dat de woning moet worden verhuurd volgens het puntenstelsel van de Huurcommissie, de woning moet goed worden onderhouden en er moet een externe beheerder worden aangewezen die 24 uur per dag bereikbaar is, bijvoorbeeld in geval van overlast.

Daarnaast kijkt de gemeente Utrecht of het pand wel voldoende is onderhouden of kamerverhuur wel past in de buurt en of er geen volkshuisvestelijk belang is om de woning ‘zelfstandig’ te laten. Dat kan betekenen dat ook woningen die voldaan aan de minimumeisen uiteindelijk geen vergunning krijgen voor kamerverhuur.

Wat kost dit allemaal?

Afhankelijk van uw situatie kunnen de kosten snel oplopen. Naast dat u moet voldoen aan de eisen van de gemeente op het gebied van oppervlakte, luchtgeluidsisolatie en goed verhuurderschap, zijn er kosten verbonden aan de aanvraag voor de vergunningen (per 2021 een bedrag van € 3.424,95). U moet bovendien € 120,- per vierkante meter van de woning betalen aan de gemeente, tenzij u in aanmerking komt voor een tijdelijke ‘ouder-kind’ vergunning.

Kan ik het erop wagen zonder vergunning?

Het komt voor dat woningen worden omgezet zonder vergunning. De gemeente Utrecht kan dan echter tot handhaving over gaan. Niet alleen kan er een boete worden opgelegd met een maximum van € 18.500,-, maar ook kan de gemeente Utrecht u dwingen de illegale situatie te beëindigen op straffe van een dwangsom. U moet dan alsnog een vergunning aanvragen of de verhuur van kamers staken. Daarom is het nodig om de juiste vergunningen te hebben.  

Heeft u vragen over vergunningen voor kamergewijze verhuur? Ik kan adviseren over de mogelijkheden. Vanwege het zeer grote aantal vragen dat ik blijf ontvangen over omzettingsvergunningen kan ik echter niet meer gratis of vrijblijvend adviseren. U kunt uw zaak voorleggen voor een uitgebreid overleg – over omzetvergunningenof beëindiging van de verhuur – voor een vast bedrag van € 250,- inclusief btw. Neemt u daartoe gerust contact met mij op via de e-mail of het contactformulier.