Omzettingsvergunning: de stand van zaken in 2021

Door Michiel Bilderbeek in Huurrecht, Vastgoed op 2021-01-12

Kamers verhuren wordt al geruime tijd steeds ingewikkelder voor verhuurders. Sinds 2010 zijn er meer en strengere regels vanuit de gemeente bijgekomen. Sinds mijn laatste bericht uit 2016 over de omzettingsvergunning in Utrecht hebben de nodige wijzigingen plaatsgevonden. Daarom beantwoord ik in deze blog de meest gestelde vragen over omzettingsvergunningen aan de hand van de laatste regelgeving.

Wat is een omzettingsvergunning?

Een omzettingsvergunning heeft u nodig als u een woning ‘omzet’ van een ‘zelfstandige woonruimte’ naar een ‘onzelfstandige woonruimte’. Dat is juridisch taalgebruik om aan te geven dat u een woning gaat gebruiken voor de verhuur van kamers, bijvoorbeeld aan studenten. Van kamerverhuur is sprake als huurders aparte kamers huren, maar een badkamer, keuken of wc delen. De gemeente Utrecht beschouwt de verhuur van zelfstandige studio’s zonder eigen huisnummer ook als kamerverhuur.

Heb ik een omzettingsvergunning nodig?

Vrijwel alle woningen hebben een omzettingsvergunning nodig als u kamers gaat verhuren aan drie of meer personen. Er gelden geen uitzonderingen meer op basis van de waarde van uw woning. U moet ook een vergunning aanvragen als u al jaren zonder vergunning uw woning kamergewijs heeft verhuurd. Een aanvraag wordt altijd getoetst op basis van de voorwaarden die op dat moment gelden.

U kunt ook een tijdelijke omzettingsvergunning aanvragen indien u uw woning wil verhuren aan uw studerende kind. Deze ouder-kind regeling.

Uitzonderingen op de vergunningsplicht zijn er wel: Bed&Breakfasts, hotels, hospita-situaties – waarbij de hospita zelf (deels) eigenaar is van de woning – en woongroepen die voldoen aan strikte voorwaarden. Deze uitzonderingen doen zich niet vaak voor en de regelgeving daarvoor is streng. Het is dus niet eenvoudig om uw verhuur onder deze uitzonderingen te laten vallen.

U heeft alleen geen omzettingsvergunning nodig in het geval van een vóór 1 januari 2016 bestaande hospitatiesituatie, waar sindsdien ook geen wisseling van de hoofdhuurder heeft plaatsgevonden.

Wat heb ik verder nodig?

Alleen een omzettingsvergunning aanvragen is niet voldoende. U moet ook een omgevingsvergunning aanvragen om legaal kamers te kunnen verhuren. Bij verhuur aan meer dan vier personen moet de woning bovendien voldoen aan eisen voor brandpreventie. U vraagt alle vergunningen tegelijkertijd aan bij de gemeente.

Wat zijn de voorwaarden om al deze vergunningen aan te vragen?

De gemeente Utrecht stelt in ieder geval de volgende eisen:

  • Iedere bewoner moet een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m² hebben gemeten op basis van NEN 2580, zoals makelaars dat doen bij de verkoop van woningen) Dus bij 4 bewoners moet de gehele woning minstens een oppervlakte van minimaal 72 m² hebben. Dit betekent dus niet dat iedere kamer 18 m² moet zijn.
  • De woning moet voldoen aan de normen voor geluidsisolatie zoals omschreven in NEN 5077. Dat komt neer op voldoen aan de isolatienormen voor nieuwbouwwoningen. Veel woningen voldoen daar pas aan na een verbouwing.
  • De verhuurder voldoet aan de normen voor ‘goed verhuurderschap’. U verhuurt de kamers volgens het puntenstelsel van de Huurcommissie, de woning moet goed worden onderhouden en er moet een externe beheerder worden aangewezen die 24 uur per dag bereikbaar is, bijvoorbeeld in geval van overlast.

Daarnaast kijkt de gemeente of kamerverhuur wel past in de buurt. De gemeente kijkt dan naar de scores van de Wijkwijzer, of er veel overlast in de buurt is gemeld en of hoeveel omzettingsvergunningen al zijn uitgegeven in de omgeving. Er wordt ook getoetst of er een volkshuisvestelijk belang is om de woning ‘zelfstandig’ te laten. De gemeente streeft er daarbij naar om maatwerk te leveren. Dat kan wel betekenen dat woningen die voldoen aan de minimumeisen misschien toch geen vergunning krijgen voor kamerverhuur. Uit recente gegevens van de gemeente (april 2021) blijkt echter dat de vergunningen zelden op deze gronden geweigerd worden. Het is dus vooral belangrijk om te voldoen aan de fysieke eisen.

Wat kost dit allemaal?

Afhankelijk van uw situatie kunnen de kosten snel oplopen. U moet uiteraard voldoen aan de eisen van de gemeente en dat kan leiden tot bouwkosten en het puntenstelsel beperkt de opbrengsten van de verhuur. Daarnaast zijn er kosten verbonden aan de aanvraag voor de vergunningen (per 2021 een bedrag van € 3.424,95). U moet daarbovenop € 120,- per vierkante meter woningoppervlakte betalen aan de gemeente als compensatie voor het omzetten, tenzij u in aanmerking komt voor een tijdelijke ‘ouder-kind’ vergunning. Het loont dus om te overwegen of een andere manier van verhuren van de woning wellicht verstandiger is. Bij de verhuur aan (maximaal) twee personen of een gezin heeft u immers (vooralsnog) geen vergunningen nodig.

Kan ik het erop wagen zonder vergunning?

Het komt voor dat woningen worden omgezet zonder vergunning. De gemeente Utrecht kan dan echter tot handhaving over gaan. Niet alleen kan er een boete worden opgelegd met een maximum van € 18.500,-, maar ook kan de gemeente Utrecht u dwingen de illegale situatie te beëindigen op straffe van een dwangsom. U moet dan alsnog een vergunning aanvragen of de verhuur van kamers staken. U kunt echter niet zomaar de huurovereenkomst met uw huurders beëindigen, zij hebben immers huurbescherming. Daarom is het verstandig om de juiste vergunningen te hebben of een andere wijze van verhuur te kiezen.  

Heeft u vragen over vergunningen voor kamergewijze verhuur? Ik kan adviseren over de mogelijkheden. Vanwege het zeer grote aantal vragen dat ik blijf ontvangen over omzettingsvergunningen kan ik echter niet meer gratis of vrijblijvend adviseren. U kunt uw zaak voorleggen voor een uitgebreid overleg – over omzetvergunningen of beëindiging van de verhuur – voor een vast bedrag van € 250,- inclusief btw. Neemt u daartoe gerust contact met mij op via e-mail of het contactformulier.