Aankoop van een verhuurd pand blijft risicovol

Dit artikel is van belang voor ondernemers en particulieren die een huis willen kopen dat is verhuurd en moet worden gerenoveerd.

Inleidend

Op een lastige woningmarkt zien veel particulieren en ondernemers mogelijkheden in het aankopen en renoveren van een zogenoemde “kluswoning” of “opknappertje”. Dat zijn vaak woningen waar behoorlijk aan geklust moet worden om te voldoen aan “de eisen van de moderne tijd” en dat kan een verstandige investering zijn.
Maar als een dergelijke woning ten tijde van de verkoop al verhuurd is, zitten daar juridisch gezien wel haken en ogen aan. Zo kan men een dringend eigen gebruik (zoals zelfbewoning of beëindiging wegens renovatie) pas 3 jaar na aankoop (of het erven) van een pand inroepen. Zelfbewoning zal wel tot beëindiging leiden na deze periode, maar dat ligt anders als het doel enkel is dat het pand (rendabel) geëxploiteerd moet worden. Dan komt men niet zo snel van een huurovereenkomst af, ook niet als er een uitgebreide renovatie nodig is. Deze strenge maatstraf blijkt wederom uit een recent arrest van de Hoge Raad (26 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1734).

Wat was er aan de hand?

Iemand kocht eind 2007 een pand in Amsterdam voor een bedrag van EUR 800.000,-. Sinds 1984 zat daar een huurder in, op de tweede (en bovenste) verdieping, die sinds 2007 om en nabij EUR 250,- aan huur betaalde. In 2011 besloot de koper dat het tijd was om te renoveren en – belangrijker – om eindelijk geld te gaan verdienen aan het pand.
Het pand stond vrijwel geheel leeg (op de huurder op de tweede etage na) en moest nodig opgeknapt worden. En er was nogal wat mis: Het dak, gevels en spouwmuren moesten worden vernieuwd, balken waren verrot, er was optrekkend vocht en vrijwel alle installaties moeten vervangen worden. Zonder renovatie konden de begane grond en eerste verdieping niet worden verhuurd.

De eerste voorliggende vraag is of de huurovereenkomst kan worden beëindigd wegens het voornemen om de woning geheel te renoveren en vervolgens (rendabel) te verhuren. De Hoge Raad gaf in het Herenhuis-arrest een (zeer terughoudend toegepast) kader voor dit type beëindiging:
1. Er moet ‘een structurele wanverhouding’ bestaan tussen de exploitatiekosten en de opbrengst uit de verhuur; en
2. Door deze structurele wanverhouding kan de instandhouding van de huurovereenkomst niet van de verhuurder gevergd kan worden.
De tweede voorliggende vraag is of de huurovereenkomst kan worden beëindigd omdat de renovatie niet zonder beëindiging van de huur kan plaatsvinden.

Oordeel

In de conclusie van de A-G wordt overwogen dat er geen sprake is van een structurele wanhouding zoals in het Herenhuis-arrest. De eerste vraag wordt dus ontkennend beantwoord. Daar ligt aan ten grondslag dat:

a) slechts één verdieping is verhuurd en niet het gehele pand;
b) en dus dat na renovatie van de leegstaande verdiepingen meer huurinkomsten behaald kunnen worden;
c) de huur van de huidige huurder verhoogd kan worden na de renovatie; en
d) een niet volledig rendabele exploitatie geen structurele wanverhouding inhoudt.

Vooral deze laatste overweging is van belang, omdat daarin nogmaals bevestigd wordt dat het enkele feit dat een verhuurder verlies lijdt op de exploitatie van een pand niet een zelfstandige grond is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Zolang er een meer rendabele exploitatie mogelijk is, volstaat dat. Daar zal bij meespelen dat slechts een derde van het pand werd verhuurd. De huurder stond het exploiteren van het overige deel van het pand niet in de weg en de bescherming van de huurder prevaleerde ten opzichte van de niet-structurele wanverhouding.

Het antwoord op de tweede vraag is weinig verrassend: De huurder kan tijdens de renovatie tijdelijk intrek nemen op een van de andere (gerenoveerde) verdiepingen of – na korte tijd elders te hebben gezeten – weer terugkeren naar ‘zijn’ verdieping. De renovatie kan daarom ook zonder beëindiging plaatsvinden en de huurovereenkomst blijft gewoon bestaan tegen een bijzonder gunstig tarief voor de huurder.

Conclusie

Bij het investeren in reeds verhuurde panden is het verstandig om een volledige blik te hebben op de situatie. Overleg daarom niet alleen met een makelaar, maar laat ook een jurist kijken naar de plannen. Dan heeft u meer zekerheid dat de investering zal renderen.