Omzettingsvergunningen binnen het huurrecht

Let op: Deze blog is verouderd. De meest recente blog over deze regelgeving kunt u hier vinden.

Dit artikel is van belang voor verhuurders en huurders van kamers.

Het exploiteren van een woning voor kamerverhuur is niet zomaar toegestaan. Als een zogenoemde omzettingsvergunning ontbreekt, krijgen huurders en verhuurders een brief van de gemeente met een aankondiging dat een omzettingsvergunning moet worden aangevraagd of de kamerhuur moet worden gestaakt en ontruiming kan volgen.

In de Gemeente Utrecht zal per 1 januari 2016 nieuwe regelgeving over omzettingsvergunningen in werking treden. Het is daarom tijd om nog eens te kijken naar de omzettingsvergunning en de privaatrechtelijke gevolgen van het ontbreken daarvan.

Wat is een omzettingsvergunning?

De overheid vindt het van belang dat de woonruimtevoorraad in zekere mate wordt gereguleerd. Een bekend voorbeeld zijn bestemmingsplannen, waarin de wijze waarop onroerend goed mag worden gebruikt wordt vastgesteld. Daarnaast vindt regulering bijvoorbeeld plaats via de Huisvestingswet, die ziet op het gebruik van woonruimte.

Een woning is “zelfstandige woonruimte” (eigen toegang, keuken, badkamer) en kamers zijn “onzelfstandige woonruimte” (het delen van toegang, keuken, badkamer). Als een woning kamergewijs wordt verhuurd, wordt het gebruik dus ‘omgezet’ van zelfstandig naar onzelfstandig. Omdat de overheid de ‘voorraad’ aan zelfstandige woonruimte wil beschermen is voor een dergelijke omzetting een vergunning nodig. Deze vergunningsplicht geldt overigens alleen voor een specifiek type woningen, namelijk woningen die bereikbaar zijn voor starters. In de gemeente Utrecht zijn dat op dit moment woningen met een Woz-waarde van minder dan EUR 280.000,-.

Hoe zit het nu en wat gaat veranderen? (Let op: deze informatie is verouderd)

Sinds 1 januari 2015 geldt de Huisvestingwet 2014. Op basis van deze wet is de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015 uitgevaardigd. In de gemeente Utrecht gaan de regels voor wijziging van de gebruiksfunctie op grond van deze Huisvestingsverordening per 1 januari 2016 in. In deze nieuwe regels wordt de toetsing door het college van burgemeester en wethouders over de wenselijkheid van de omzetting centraal gesteld.

Momenteel moet er in Utrecht voor het omzetten van woonruimte een reële (in feite: financiële) compensatie worden betaald. Die compensatie dient om de afname van de woningvoorraad “goed te maken”.  Daarnaast wordt onder de huidige regelgeving ook een eventuele negatieve toetsing van de vergunningsaanvraag “afgekocht” door compensatie te betalen. De gemeente kon daarom een omzettingsvergunning in beginsel niet weigeren.

In de regelgeving die per 1 januari 2016 ingaat is de compensatiemogelijkheid echter niet opgenomen en wordt alleen een omzettingsvergunning verstrekt als de toetsing positief uitvalt. Dat brengt met zich mee dat er minder kans is dat vergunningen worden toegekend. Daar staat tegenover dat de vergunningplicht vanaf 1 januari 2016 alleen geldt voor woningen met een Woz-waarde van minder dan EUR 245.000,- (de NHG-grens).

Wat als een omzettingsvergunning ontbreekt?

Het ontbreken van een omzettingsvergunning is aan te merken als een (huurrechtelijk) gebrek. De huurder kan namelijk niet op de overeengekomen wijze gebruik maken van het gehuurde als hij het huis uit moet. De verhuurder is daarom verplicht om een omzettingsvergunning aan te vragen om het gebrek te verhelpen. Met de nieuwe regels per 1 januari 2016 is het echter wel de vraag of deze vergunning daadwerkelijk verleend zal worden.

Wat als de gemeente geen vergunning afgeeft?

In dat geval kunnen zowel verhuurder als huurder door middel van een (aangetekende) brief de huurovereenkomst per direct ontbinden (artikel 7:210 BW). De achtergrond van deze regeling is dat als een gehuurde woning niet langer bruikbaar is om te (ver)huren, bijvoorbeeld bij brandschade of het ontbreken van vergunningen, beide partijen snel van hun verplichtingen af moeten kunnen komen.

In het geval van een ontbrekende omzettingsvergunning is strikt genomen niets mis met de woonruimte en de huurder zal deze wellicht wel willen blijven bewonen. In dat opzicht werkt de regeling nadelig uit voor de huurder die gedwongen moet vertrekken. Voor de verhuurder is het snel ontbinden van de huurovereenkomst een uitkomst, want anders wordt hij schadeplichtig omdat de huurder de kamer niet kan bewonen.  Het kan wel zijn dat de verhuurder in dit soort gevallen gehouden is om de schade van de huurder te vergoeden.

Conclusie

De nieuwe regelgeving brengt weinig nieuws voor de huurrechtpraktijk. Als een omzettingsvergunning ontbreekt is nog geen man overboord. De verhuurder moet (of kan gedwongen worden) een vergunningsaanvraag te doen. Als een omzettingsvergunning niet wordt verleend kan de verhuurder relatief eenvoudig van de huurovereenkomst afkomen. Het is wel belangrijk om te bekijken welke mogelijkheden er zijn als er een brief van de gemeente op de mat valt. Dan kan verdere handhaving (dwangsommen, ontruiming) door de gemeente worden voorkomen en weten partijen sneller of de huurovereenkomst kan blijven bestaan of dat de huur moet worden beëindigd

Heeft u vragen over vergunningen voor kamergewijze verhuur? Ik kan adviseren over de mogelijkheden. Vanwege het zeer grote aantal vragen dat ik over dit onderwerp blijf ontvangen kan ik echter niet meer gratis of vrijblijvend adviseren. U kunt uw zaak voorleggen voor een uitgebreid overleg over de mogelijkheden voor een (vooraf te betalen) vast bedrag van € 250,- inclusief btw. Neemt u daartoe gerust contact met mij op via de e-mail of het contactformulier.